湖南省人民政府办公厅关于印发

《湖南省农房抵押融资试点暂行办法》的通知

湘政办发〔2015〕33号

HNPR—2015—01033

长沙市人民政府、浏阳市人民政府，省直和中央在湘有关单位：

　　《湖南省农房抵押融资试点暂行办法》已经省人民政府同意，现印发给你们，请积极稳妥组织开展改革试点工作。

　　湖南省人民政府办公厅  

　　2015年5月6日 

湖南省农房抵押融资试点暂行办法

第一章  总    则

　　第一条  为深入贯彻落实党的十八大和十八届三中、四中全会精神，深化农村产权制度改革，拓宽农民融资渠道，促进农民创业增收和农村经济繁荣发展，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国物权法》、《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号）、《房屋登记办法》（建设部令第168号）、《个人贷款管理暂行办法》（银监会令2010年第2号）等法律法规，制定本办法。

　　第二条  本办法所称农房，是指集体土地上的房屋，包括住宅、生产经营性房屋。

　　第三条  本办法所称农房抵押融资，是指借款人以本人或第三人所有的农房作为抵押担保，向银行业金融机构申请贷款融资的行为。

　　第四条  农房抵押融资应遵循自愿、互利、公平和诚实信用原则，不得损害农民利益，不得改变土地所有权性质，不得改变土地用途。

第二章  抵押人和抵押权人

　　第五条  本办法所称抵押人，是指农房所有权人。本办法所称抵押权人，是指承办农房抵押融资业务的银行业金融机构。

　　第六条  抵押人申请办理农房抵押贷款应当同时具备以下条件：

　　（一）具有合法取得的农村集体土地使用证和房屋所有权证，且征得农民集体经济土地所有权人书面同意；

　　（二）农房抵押人应当知晓并遵守《中华人民共和国土地管理法》第六十二条关于“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地，不予批准”的规定；

　　（三）承诺设定抵押的房屋在依法偿债后有适当的居住场所且不再申请宅基地；

　　（四）承办银行业金融机构规定的其他条件。

　　第七条  有下列情形之一的，农房不得设定抵押：

　　（一）权属有争议的；

　　（二）未取得房屋所有权证的；

　　（三）未取得土地使用证的；

　　（四）属于农村公益事业及公共设施性质的；

　　（五）依法被查封、扣押、监管或者受其他形式限制的；

　　（六）已依法公告被列入征地拆迁范围的；

　　（七）农村集体土地使用证和农房所有权证中注明超占超建的面积和部位，不列入设定抵押范围。

第三章  贷款申请和审查

　　第八条  贷款对象为拥有农村户籍的村（居）民，具有完全民事行为能力，有一定收入来源，无不良信用记录的自然人。

　　第九条  农房抵押贷款由借款人向承办银行业金融机构提出申请，并提供以下资料：

　　（一）借款人及抵押人的有效身份证明；

　　（二）生产经营内容（项目）、家庭年经济收入情况（农村居民）；

　　（三）贷款用途、经济效益情况；

　　（四）抵押物清单、抵押物使用状况及符合法律规定的有关所有权证明；

　　（五）抵押人以共有房屋抵押的，须经共有人同意，并出具书面承诺；

　　（六）以高危行业企业生产经营性房屋作为抵押物的，须提供房屋商业保险单；

　　（七）抵押人承诺书，对抵押物的权属状况、抵押状况、同意依法处置抵押物等作出承诺；承诺在担保期间出现房屋毁损、灭失或被征收等情形时，以获得的保险金、赔偿金、补偿金等作为还款来源；

　　（八）承办银行业金融机构需要审查的其他有关资料。

　　第十条  农房抵押贷款申请经银行业金融机构审查同意后，借贷双方签订抵押贷款合同。贷款期限根据借款人生产经营周期、实际经营需求和综合还款能力，由借贷双方共同协商确定。

　　第十一条  农房设定抵押时，农房的价值可由借贷双方协商确定，也可由借贷双方认可的具有房地产评估资质的评估机构评估确定。贷款抵押率由银行业金融机构根据房屋的实际情况确定，原则上不超过房屋评估价值的70%。

第四章  抵押登记

　　第十二条  抵押权人和抵押人签订抵押合同后，应当由借款人、抵押人、抵押权人共同到房屋登记机构申请办理抵押登记，并提交以下材料：

　　（一）贷款合同和抵押合同；

　　（二）抵押登记申请书；

　　（三）申请人有效身份证明；

　　（四）房屋所有权证、集体土地使用证和其他共有人同意抵押的书面证明；

　　（五）由农民集体经济土地所有权人同意集体土地上房屋抵押的书面证明；

　　（六）抵押人应当了解《土地管理法》第六十二条关于“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地，不予批准”的有关规定，承诺设立抵押的房屋在依法偿债后有适当的居住场所、且不再申请宅基地等相关情况的书面声明。

　　（七）房屋登记机构认为必要的其他材料。

　　经审核符合登记条件的，房屋登记机构应当于受理登记申请材料后10个工作日内办结登记手续，核发《房屋他项权证》。

　　第十三条  已登记的农房权属状况需发生变更时，应商得抵押权人同意才能依照《房屋登记办法》等规定办理变更手续。抵押担保的贷款本息全部清偿的，抵押人应及时向房屋登记机构办理注销登记。

第五章  抵押融资管理

　　第十四条  以共有的房屋抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。以已出租的房屋设定抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人。

　　第十五条  农房抵押期间，抵押人未取得银行业金融机构书面同意，不得将设定抵押权的农房转让、租赁、翻建、改建、扩建、改变用途。

　　第十六条  借款人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失踪时，其房屋合法继承人或者代管人应当继续履行原抵押合同。如借款人死亡或被宣告死亡而又无继承人、或有继承人但不愿继承的，抵押权人有权依照合同约定及上述规定，依法依规处置抵押房屋。

第六章  抵押权的实现

　　第十七条  当借款人不履行或者无能力履行到期债务、或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人达成协议，以抵押房屋折价或者依法以拍卖、变卖该抵押房屋所得的价款优先受偿。抵押权人与抵押人协议不成的，抵押权人可以请求人民法院依法拍卖、变卖抵押房屋。

　　第十八条  抵押房屋折价或者拍卖、变卖后，剔除实现债权的费用，其价款超过债权本金的部分归抵押人所有，不足部分由借款人清偿。

　　第十九条  以涉及集体性质土地的抵押物折价或者以依法拍卖、变卖抵押物实现抵押权时，抵押物的受让对象为抵押人所在集体经济组织内符合权属登记转移条件的成员。

　　第二十条  抵押物按合同约定或者与抵押人新达成的协议或者上述规定进行折价、变卖、依法拍卖等处置后，国土与房产管理部门依据生效的法律文书或协助执行通知书，办理农房的权属变更登记及流转手续。

　　第二十一条  房产登记机构提供信息发布、信息咨询、过户审验、实地查勘和产权经纪等相关配套服务。

第七章  风险补偿

　　第二十二条  建立农房抵押融资风险补偿机制，对承办农房抵押融资的银行业金融机构当年新增的农房抵押贷款中的不良贷款，由县级财政给予合理风险补偿。试点期间，由省财政通过以奖代补形式对试点县市区给予补助。

第八章  附    则

　　第二十三条  经济基础好、信用环境好、农房确权颁证工作基础好、有自主试点意向的县市区，可向省委农村改革专项小组申请开展农房抵押融资试点，由省委农村改革专项小组确定试点县市区。

　　第二十四条  试点县市区应当根据本办法制定试点实施细则；试点县市区内的承贷银行业金融机构相应制定相关操作细则。